美的置业的“稳健”半年报：土储充足、财务结构优化 融资成本继续下行

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8月26日晚间，优化美的融资置业披露了中期业绩。2022年上半年实现营业收入316.63亿元，下行实现核心净利润27.36亿元。稳健

在研报中对美的置业置业上半年业绩进行总结，“财务稳健、年报土储提质、土储利润结构扎实”，充足财务成本鉴于其扎实的结构继续土储盘面和财务端优势，给予了“跑赢行业”评级。

综合来看，在上半年经济下行及房地产行业迎来大调整的背景下，美的置业保持了稳健经营，不少经营指标持续改善，并且获得了监管背书，成为首批创设信用保护合约发债示范房企。

目前公司土储充足、财务结构优化、融资成本较低，未来随着环境改善，一定会成为行业复苏的受益者。

聚焦高能级城市 销售均价提升

上半年，美的置业实现合约销售额400.3亿元，同比有所下滑，不过这更多是行业原因。截至报告期末，公司已售未结转金额已达1156亿元，未来业绩有着充分保证。

美的置业上半年对业务布局进行了调整，完成多个项目的股权切割，逐渐退出低等级城市，实现了快速回款的同时向高能级城市聚焦。

截至2022年6月30日，美的置业共有337个物业开发项目，土储总面积达到4294万平方米，土储充沛且结构更趋优化，主要分布于一二线城市，区域上主要位于长三角、大湾区等经济发达地区，有力提高了公司的抗风险能力。

在拓储上也在执行向一二线聚焦的政策，在8月29日的中期业绩发布会上，管理层透露，上半年通过公开市场新增1宗地块，收购8个项目，主要位于二线城市。

由于公司土储布局优化，上半年销售均价同比提升1.7%至12233元每平方米，二线以上城市销售占比高达80.2%。值得一提的是，6月份销售单价已经突破了13000元每平米。售价的上行，为公司盈利能力提升奠定了基础。

从交付来看，美的置业交上了一份漂亮的答卷。上半年公司积极响应并践行住房和城乡建设部“保交楼、保民生、保稳定”的要求，如期交付38座城市共计66个项目，超3万套房，其中3640套提前交付。满足客户需求的同时，也稳定了市场信心，在行业内起到了示范作用。

经营稳健 中金给予 “跑赢行业”评级

上半年美的置业实现营收316.63亿元，实现核心净利润27.36亿元。毛利率为17.9%，净利率为8.19%，净利率相比2021年全年提升了0.81个百分点。中金公司在研报中对美的置业上半年业绩进行总结，“财务稳健、土储提质、利润结构扎实”。

中金公司认为在近两年践行布局优化和城市深耕战略背景下，美的置业土储质量稳步提升，当前在手货值较为充裕，基于扎实的土储盘面和财务端优势，给予了“跑赢行业”评级。

在经营上，美的置业运营效率持续提升，上半年行政开支同比降低42.2%至16.5亿元，主要原因是公司实施了严格的成本控制、提升了人均效能。

今年5月及6月市场回暖后，美的置业销售也迅速回升，7月份之后受到停贷风波及极端天气的影响，市场整体再次下探。管理层目前对行业未来发展仍比较乐观，中期业绩发布会上王全辉称，预计今年第四季度市场会逐步恢复，美的置业坚定看好中国房地产市场的发展，行业还有非常大的空间。

通过这次的调整，行业会逐渐出清，对于稳健经营的公司来说，未来会收获更大的发展机遇。

财务优化 融资成本继续下行

美的置业一直执行严格的财务纪律，林戈在今年中期业绩会上透露，为了让流动性管理更加从容，公司建立了现金流预警机制。在去年行业暴露问题之后，公司更加注重头寸管理。

在严格的管理下，上半年美的置业的财务状况更趋优化。期末公司现金及银行存款总额约305亿元。截至报告期末，公司三条红线指标均在改善，净负债率、扣预负债率较 2021 年底分别下降 1.4 和 1.8 个百分点至 44.9%和 70.3%，剔除限制性现金后的现金短贷比则提升至 1.73 倍。 

相较其他民营房企，美的置业一大优势是背后有大股东的信用背书，其融资渠道和融资成本，都更有优势。

今年上半年，美的置业获得的融资包括：2月份发行15 亿元中期票据，票面利率为 4.5%；5月份发行10亿元公司债，吸引了多家机构积极认购，票面利率同样为4.5%，远低于民营房企平均融资成本。

值得一提的是，美的置业是今年首家获得中期票据（MTN）批文并成功发行的内房股民企。5月份发行的公司债，也是首批“民营房企信用保护工具”加持下的单期最大发行规模，相当于得到了监管背书。

此外，公司还与多家银行达成战略合作，获得并购贷、按揭专项额度。其中包括、交行广东分行并购贷额度共计150亿、专项额度220亿、中国战略合作协议220亿。上半年平均融资成本较 2021年继续下行 0.22个百分点至4.6%。 

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